FP技能士3級 要点まとめ【第5章 不動産01】

不動産登記

■不動産登記
【不動産登記簿】
表示の登記:表題部:建物・土地の物理的現状
権利の登記:権利の登記:①甲区(所有権に関する事項)、②乙区(所有権以外に関する事項)
【登記の効力】
登記には対抗力はあるが、公信力はない(登記された内容を信じて取引をしても、権利取得ができない可能性がある)
【仮登記】
将来の登記上の順位を保全することを目的に、あらかじめ行う登記。順位は保全されるが、所有権の移転を第三者に対抗することはできない

不動産の価格

■土地価格の調査

不動産の取引

■手付金
不動産の売買契約時に買主が売主に渡す金銭。相手方が契約の履行に着手する前なら、買主は手付金を放棄することで契約を解除できる。売主は手付金の倍額を買主に支払うことで契約の解除ができる。

■不動産の取引全般
【瑕疵担保責任】
売買の目的物である不動産に隠れた瑕疵(欠陥)があった場合に、売り主が負う無過失責任のこと。買主は瑕疵のあることを知ったときから1年以内であれば損害賠償の請求、また契約の目的が達成できない場合、契約の解除ができる。
新築住宅の構造耐力上主要な部分については10年間の瑕疵担保が義務付けられている。

■借地借家法
【借地権】
1.普通借地権
契約期間:30年以上(期間を定めなかった場合は30年とみなされる)、契約更新:1回目⇒20年以上、2回目以降⇒10年以上
2.定期借地権
契約期間が終了すると、契約は更新されず地主に土地が返還されるのが特徴
◆一般定期借地権
期間:50年以上、契約方法:書面(公正証書等)
◆事業用定期借地権
期間:10年以上50年未満、契約方法:公正証書に限る
【借家権】
1.普通借家契約
契約期間:1年以上(1年未満の契約は期間の定めが無い契約とみなす)
契約の更新:大家からの更新拒絶・解約申し入れの通知には正当事由が必要
2.定期借家契約
契約期間:制限はないが定められた期限が来ると契約が終了する。当事者が合意すれば再契約可能。必ず書面で契約する

■宅地建物取引業法
【媒介契約の種類】
一般媒介・専任媒介・専任専属媒介
(専任媒介・専任専属媒介はともに契約の有効期限は3ヵ月
【重要事項の説明】
重要事項の説明は宅地建物取引士が署名捺印した書面を交付して、宅地建物取引士証を提示した上で行わなければならない。

都市計画法

■都市計画区域
国土は都市計画区域と都市計画区域外にわけられる。都市計画区域はさらに、市街化区域、市街化調整区域、非線引区域に分かれている。
【市街化区域】
すでに市街地を形成している区域および、概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
【市街化調整区域】
市街化を抑制すべきものとして指定されている区域

■用途地域
住居系・商業系・工業系の3つに大きくわかれる
◆試験に出るポイント
1.診療所・保育所はどの用途地域にも建築できる
2.住宅や老人ホームは「工業専用地域」には建築できない
3.大学・病院は「低層住居専用地域」「工業地域」「工業専用地域」には建築できない
4.「低層住居専用地域」は第一種・第二種共に、10mもしくは12mの高さ制限がある

■開発許可制度と農地法
【開発許可】
原則:都市計画区域内で行うには、都道府県知事の許可が必要
例外:市街化区域内で行う1,000㎡未満の開発許可⇒許可不要
【農地法】
農地を宅地など他の用途にするには本来、都道府県知事の許可が必要。ただし、市街化区域内の農地の場合、農地委員会に届け出ればよい。

建築基準法

■道路に関する規制
【建築基準法上の道路】
原則:幅員4m以上
例外:幅員4m未満だが、特定行政庁の指定した道路(2項道路)。この場合は道路の中心線から2m後退した線が境界線とみなされる。
【接道義務】
都市計画区域内、準都市計画区域内の建物の敷地は、建築基準法上の道路(幅員4m以上)に2m以上接していなければならない。

■建蔽率・容積率
【建蔽率】
敷地面積に対する建築面積。「建築面積÷敷地面積」で求めることができる。
◆建蔽率の緩和条件
特定行政庁が指定する角地⇒10%緩和
防火地域内にある耐火建築物⇒10%緩和
上記、二つともに該当する場合⇒20%緩和
建蔽率が80%の地域内でかつ防火地域内にある耐火建物⇒建蔽率の制限なし
【容積率】
敷地面積に対する建物の延べ床面積。「延べ床面積÷敷地面積」で求めることができる。
◆前面道路幅員による制限
1.敷地の前面道路の幅員が12m以上の場合⇒指定容積率が適用される
2.敷地の前面道路の幅員が12m未満の場合⇒指定容積率と、前面道路の幅員の数値に乗数を乗じたものを比較し、厳しいほうが適用される
※前面道路幅員による容積率の乗数
住宅系用途地域:4/10  住宅系用途地域以外:6/10

■用途に関する制限
敷地が二つ以上の用途地域にまたがる場合は、過半数の属する地域の制限を受ける。
敷地が防火地域と準防火地域にまたがる場合は、敷地全部について防火地域内の制限を受ける。

区分所有法

■集会の決議
区分建物に住んでいる人の意思決定は、集会の決議によって行われる
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