FP技能士3級 要点まとめ【第5章 不動産02】

不動産の取得時・保有時の税金

■不動産取得税
【課税対象】
土地や建物を取得した者、(相続、法人の合併による取得の場合はかからない)
【課税主体】
不動産がある都道府県(地方税)
【課税標準】
固定資産税の評価額
【税率】
原則4%(令和3年3月31日までに取得した場合3%)
不動産取得税=課税標準×税率3%
◆新築住宅の課税標準の特例
不動産取得税=(標準課税ー1200万円)×税率
◆宅地の課税標準の特例
不動産取得税=課税標準 × 1/2 × 税率

■固定資産税
【課税対象】
1月1日に固定資産を所有する個人または法人
【課税標準】
固定資産税評価額(3年に1度評価替えされる)
【課税主体】
不動産がある市町村(地方税)
【標準課税率】
1.4%
 
◆課税標準の特例
小規模住宅用地(200㎡以下の部分):標準課税×1/6
一般住宅用地(200㎡超の部分):課税標準×1/3
◆新築住宅の税額軽減の特例
居住部分120㎡までの部分に対し、新築後3年または5年間、税額が1/2に軽減される

■消費税
不動産関連で消費税が課税される場合、されない場合

不動産の譲渡時の税金

■不動産の譲渡所得
不動産を売って(=譲渡して)儲かった場合にかかる所得税(分離課税)
【譲渡所得の計算】
課税譲渡所得=譲渡収入ー(取得費+譲渡費用)
※取得費が不明な場合、譲渡収入の5%を概算取得費とできる
※譲渡費用には固定資産税や修繕費は含まれない
【譲渡所得の税率】
◆長期譲渡所得
所有期間5年を超える場合:20.315%
◆短期譲渡所得
所有期間が5年以下の場合:39.63%

【マイホーム売却に関する特例】

◆住居用財産の3000万円の特別控除

課税譲渡所得=譲渡所得ー3000万円
1.所有期間、居住期間を問わず適用される
2.軽減税率の特例との併用可
3.配偶者、直系血族への譲渡は適用外
4.空き家になった日から3年目の12月末までに譲渡すれば適用可
5.3年に1度のみ利用可
 
◆軽減税率の特例
所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合に適用される
課税譲渡所得が6000万円以下の部分:税率14.21%
課税譲渡所得が6000万円超の部分:税率20.315%   
◆特定居住用財産の買換特例
所有期間&居住期間が10年を超える居住用財産(1億円以下)を買い替えた場合、譲渡益に対する税金を将来に繰り延べられる。
1.譲渡価格≦買換え価格:全額
2.譲渡価格>買換え価格:差額分のみ
※居住用財産の3000万円特別控除や軽減税率の特例と併用不可
 
◆居住用財産の買換え等の場合の、譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
居住用財産の譲渡で損失がでた場合損益通算したあとに残る、マイナス金額は翌年以降3年間にわたり繰越控除が出来る
●所有期間が5年超(譲渡した年の1月1日において)
●住宅ローンの残高がある(売却) or 住宅ローンを利用し買換え
●床面積が50㎡以上
●合計所得金額3000万円以下
■居住用財産の譲渡に関する課税特例のまとめ

不動産の有効活用

■土地の有効活用の代表
【自己建設方式】
土地所有者自らが、建築工事を発注し、管理・運営を行う方式
【事業受託方式】
ディベロッパーに、建物の建築・管理・運営までの一切の事業を委託して行う方式
等価交換方式
土地所有者が土地を出資し、ディベロッパーがその上に建築する建物の費用を出資、各々の出資割合に応じて土地・建物を分け合う方式